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  3. 業主公約(示范文本)

    2011-2-24 11:11:41

    業主公約(示范文本)

      
    第一章 總則
    第二章 物業狀況
    第三章 公約中各主體情況
    第四章 業主的權利和義務
    第五章 開發企業的權利和義務
    第六章 物業管理企業的權利和義務
    第七章 物業管理服務內容
    第八章 物業管理費與公共維修基金
    第九章 房屋使用、管理、維修的具體規定
    第十章 業主大會及業主委員會
    第十一章 違約責任
    第十二章 附則
    第一章 總則
      
    第一條 立約目的
      本公約的立約目的如下所列:
      1.闡明本小區(公寓、別墅、大廈)業主、開發企業、物業管理企業的權利和義務。
      2.規定對本小區(公寓、別墅、大廈)內各單元及共用部位及共用設施設備的管理、保養、保險、維修,達到對本小區(公寓、別墅、大廈)的統一管理,使各業主有效享有其購置的單元,使得小區(公寓、別墅、大廈)內環境整齊、衛生、清潔、美觀,使得建筑物的使用期限延長。
      3.規定業主大會及業主委員會的設立及職責,以保障民主決策、維護業主的合法權益。
      
    第二條 本公約在各方簽署列為本公約附件的承諾書后生效。因此,本小區(公寓、別墅、大廈)的所有業主(包括其受讓人)、開發企業、物業管理企業均受本公約的約束。
    第二章 物業狀況
      
    第三條 物業名稱:
      
    第四條 物業坐落:
      
    第五條 物業四至:
      
    第六條 土地使用權面積及使用期限:
      
    第七條 國有土地使用權證文號:
      
    第八條 總建筑面積及劃分單元:
      
    第九條 共用部位:
      
    第十條 共用設施設備:
    第三章 公約中各主體情況
      
    第十一條 開發企業:
      名 稱:
      注冊地址:
      郵 編:
      法定代表人:
      注冊資本:
      聯系電話:
      聯系人:
      
    第十二條 業主投票權分配原則:
      1.業主指在小區(公寓、別墅、大廈)中擁有全部或部分房屋所有權及相應土地使用權的公民、法人或其他組織。
      業主(包括業主代理人)以其所代表的房屋套數行使表決權,每一套房屋擁有一票投票表決權。
      2.如業主房屋超過  平方米的,(此數額為所有業主房屋建筑面積的平均數)每超過前述1倍的業主多擁有一票投票表決權,擁有表決權的票數依此類推。同一業主(包括同一房屋的多個房屋共有人作為業主的)擁有多票投票表決權的,不得分開行使。
      
    第十三條 物業管理企業:
      1.開發企業在物業銷售前選聘的物業管理企業名稱為:
      2.物業管理資質證書號:
      3.注冊地址:
      4.郵 編:
      5.法定代表人:
      6.注冊資本:
      7.聯系電話:
      8.聯 系 人:
      9.在業主委員會成立前,除下列情況外,開發企業不得變更物業管理企業:
      A.該企業被取消物業管理資質;
      B.該企業被吊銷營業執照;
      C.該企業宣布解散或進入破產清算程序;
      D.該企業與其他企業合并或分立。
      10.業主委員會成立后可以按國家及當地有關規定解聘和重新選聘物業管理企業,重新選聘的物業管理企業應簽署本公約附件的承諾書(屆時可以調整),本公約在其簽署承諾書后對其產生約束力。
    第四章 業主的權利和義務
      
    第十四條 業主的權利:
      1.對其購置的房屋享有占有、使用、收益和處分權;
      2.有權按規定和設置目的使用共用部位和共用設施設備,對共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況有知情權和監督權;
      3.有權提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;
      4.有權要求召開、參加業主大會,享有業主委員會委員的選舉權和被選舉權;
      5.對物業管理的重大事項享有表決權;
      6.有權監督業主委員會、物業管理企業的工作,并向業主委員會、物業管理企業就物業管理的有關問題提出意見、建議和要求;
      7.有權向物業管理行政主管部門投訴;
      8.有權按有關規定進行房屋自用部位的裝飾裝修;
      9.有權自行聘請他人對物業自用部位設施設備進行維修、養護;
      10.有權根據房屋建筑共用部位、共用設施設備的狀況,建議物業管理企業及時修繕;
      11.有權監督共用部位、共用設施設備專項維修基金的管理和使用;
      12.有權監督物業管理的收費情況,并要求業主委員會和物業管理企業按照規定的期限公布物業管理服務費用收支賬目,并接受審核;
      13.有權要求異產毗連部位的其他維修責任人承擔維修養護責任。對方拒不維修并造成他人損失的,可向業主委員會投訴直至提請有關部門調解、仲裁或訴訟;
      14.法律、法規規定的其他權利。
      
    第十五條 業主的義務:
      1.簽署本公約所附《承諾書》(見附件),承諾遵守本公約的所有條款;
      2.轉讓或出租所擁有的獨立單元時,應提前30日書面通知物業管理企業,并要求受讓人或承租人簽署《承諾書》(見附件),承諾遵守本公約的所有條款;(其他物業使用人亦應遵守)
      3.遵守物業管理法律、法規、規章、政策和本公約規定,接受物業管理企業的管理;遵守物業管理企業依有關規定和公約訂立的本物業管理區域內的規章制度;
      4.執行業主大會決定及業主大會授權業主委員會做出的決定;
      5.按規定和約定繳納物業管理服務費、共用部位、共用設施設備維修基金及水、電、天然氣等能源費用;
      6.愛護并合理使用共用部位和共用設施設備;
      7.在獲得物業管理企業書面同意前,不得在房屋的外墻上安裝任何戶外遮光簾、遮篷、花架、旗桿、招牌或其他任何伸出物或結構,亦不得堵塞任何窗戶、外墻采光通風口;不得在窗戶或外墻上安裝任何空調或其他固定設施;
      8.不得做出與本公約相違背,或引致小區的保險無效或使該保險金提高的行為。如有前述事情發生,則違約的業主對因此而產生的所有損失、損害、費用、訴訟、索賠及要求,或因此引起的額外或增加的保險金對物業管理企業及其他業主負責。如因該業主違約行為引致小區被損毀或侵害,則違約業主須立即將全部重建或修復損毀部份的重建或修復的一切費用支付給物業管理企業;
      9.不得在小區內任何部分存放武器、彈藥、煙花、危險及易燃物品、存放觸犯或可能觸犯任何法規或對其他業主及使用者構成損害、滋擾或危險的物品;
      10.不得妨礙、阻塞或堵塞任何共用部位、放置或棄置任何垃圾、棄置物或物件于共用部位或共用設施;
      11.在獲得物業管理企業書面同意前,不得在其房屋內飼養任何寵物;
      12.無權直接懲罰或處分物業管理企業所屬員工;如對員工作出投訴,須向物業管理企業提出,由物業管理企業采取其認為合適的行動;
      13.如果業主所有的房屋長期無人居住或使用,業主應在物業管理企業登記,說明管理費等費用的支付方式;留下有效通訊地址,以便物業管理企業送達有關通知、函件等;同時應關好門、窗,水、電、天然氣總閥門等,以確保安全;
      14.產權人應約定與使用人之間的權利義務關系、要求使用人遵守本公約的約定,并對其違約行為承擔連帶責任;
      15.法律、法規規定的其他義務。
    第五章 開發企業的權利和義務
      
    第十六條 開發企業的權利:
      1.開發企業對其擁有的或尚未售出的物業,享有與其他業主同等的權利;
      2.業主委員會成立前,開發企業有權選聘物業管理企業對本物業進行管理,與物業管理企業簽訂《物業管理委托合同》,并依法制定本公約。
      
    第十七條 開發企業義務:
      1.開發企業對其擁有的或尚未售出的物業,承擔與其他產權人同等的義務。對已竣工尚未出售或尚未交給物業買受人的物業應由開發企業繳納物業管理費;
      2.在保修期間,開發企業應按有關規定承擔保修范圍內的維修責任,及時處理有關保修事宜;或委托物業管理企業進行處理,而發生的費用由開發企業負責;
      3.開發企業應保證在其轉讓、抵押、出租、批準占有或以其他任何方式處理該物業的任何部分時(已售出部分除外),其受讓人、抵押權人或承租人等均應履行開發企業對外已經做出的承諾;
      4.物業交付使用時,開發企業應當向物業管理企業移交下列材料:
      (1)竣工總平面圖;
      (2)單體建筑、結構、設備竣工圖;
      (3)附屬公共建筑配套設施、地下管網工程竣工圖;
      (4)有關設施、設備安裝、使用和維護保養技術資料;
      (5)各單項工程竣工驗收證明材料;
      (6)房屋質量保證文件和房屋使用說明文件;
      (7)房屋銷售清單和產權資料;
      (8)公共配套設施的產權及收益歸屬清單;
      (9)物業管理所必須的其他資料。
      5.開發企業應按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。
    第六章 物業管理企業的權利和義務
      
    第十八條 物業管理企業的權利:
      1.按照有關法律、法規和《物業管理委托合同》的約定,制定、實施物業管理的制度包括但不限于《裝修守則》、《住戶手冊》、《房屋使用手冊》、《車位管理規定》等;
      2.對物業實施管理;
      3.按照有關法規、規章和《物業管理委托合同》收取物業管理服務費用;
      4.維護物業公共安全環境和秩序,制止違反物業管理制度的行為;
      5.協助有關部門對物業的治安、交通、消防等事項進行管理;
      6.委托他人協助專項管理。
      
    第十九條 物業管理企業的義務
      1.聽取業主及使用人的意見和建議,接受業主及業主大會、業主委員會的監督;
      2.接受政府有關主管部門的監督指導;
      3.重大維護管理事項和年度維護計劃應與委托人協商;
      4.定期公布共用部位、共用設施設備維修基金收支賬目,接受質詢和審計;
      5.定期公布物業管理費收支賬目,接受質詢和審計。
    第七章 物業管理服務內容
      
    第二十條 物業管理服務的基本內容:
      1.小區內房屋建筑及公共服務設施的使用管理、維修養護、巡視檢查;
      2.共用部位園林綠地的管理養護;
      3.共用部位環境衛生的管理服務;
      4.公共秩序的維護;
      5.參與物業竣工交付使用時的驗收交接;
      6.入住管理;
      7.物業裝飾裝修施工監督管理;
      8.車輛行駛、停放管理及其場地的維修養護;
      9.物業檔案資料的管理;
      10.接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位委托代收相關費用;
      11.接受產權人委托,提供物業管理委托合同以外的服務項目。
      
    第二十一條 在下列非物業管理企業原因的情況下,物業管理企業不承擔管理責任:
      1.無法避免的水、電、天然氣等燃料或材料短缺,火災、水災、地震等不可抗力導致的服務中斷;
      2.涉及產權人和其他房屋使用人雙方的糾紛,而造成的損失;
      3.涉及刑事責任、無意或蓄意破壞而造成的損失;
      4.涉及業主財物,包括但不限于機動車或非機動車失竊、損壞的;
      5.在小區內使用共用設施設備時,因自身原因造成身體傷亡或財產損壞的;
      6.物業管理企業無法控制的其他一切原因。
    第八章 物業管理費與公共維修基金
      
    第二十二條 物業管理費(以下簡稱“管理費”) :
      1.管理費標準為: 元/平方米/月(依據物業管理委托合同的約定).
      2.管理費包括:
      物業管理企業酬金;
      物業管理企業成本和費用(員工薪金、行政費、稅費、固定資產折舊等);
      共用區域的保安費、保潔費、綠化費、保險費、公用事業費(水、電費等);
      共用設施設備的維修、保養費等;
      雙方約定的其他費用。
      3.物業管理企業應在每月第一日從管理費賬戶內提取當月的物業管理企業酬金,數額不超過物業管理實際支出的 %.
      4.業主應在每季度(1月、4月、7月、10月)第一個工作日前向物業管理企業預付當季度管理費。
      5.自物業交付使用之日起,無論物業是否占用、出租或空置,業主均須繳付100%的管理費和其他應付費用。
      
    第二十三條 共用部位、共用設施設備維修基金:
      1.業主在購買房屋時,須按購房款2%的比例繳交共用部位、共用設施設備維修基金。
      2.共用部位、共用設施設備維修基金使用和管理按政府有關文件執行。
      3.共用部位、共用設施設備維修基金不敷使用時,經房地產行政主管部門或業主委員會研究決定,按建筑面積比例向業主續籌。
      4.業主在出售、轉讓、抵押或饋贈其房屋時,所繳交的共用部位、共用設施設備維修基金不予退還,隨房屋所有權同時過戶。
    第九章 房屋使用、管理、維修的具體規定
      
    第二十四條 業主、使用人應當遵守法律、法規和規章的規定,按照有利于小區外貌保持、使用安全等原則,妥善處理供水、排污、通行、通風、采光、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。
      
    第二十五條 小區內禁止下列行為:
      1.未經政府有關部門批準和業主委員會、物業管理企業同意,擅自改變房屋結構、外貌和用途;
      2.擅自移動共用設施設備;
      3.在庭院、平臺、綠地、道路或其他共用部位、場地搭建建筑物、構筑物;
      4.侵占或損壞道路、綠地、花卉樹木、藝術景觀和文娛、體育及休閑設施;
      5.隨意傾倒或拋棄垃圾、雜物;
      6.堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品,排放有毒害物質或者發出超過規定標準的噪聲;
      7.私設攤點;
      8.利用物業從事危害公共利益、有違社會公共道德的活動;
      9.法律、法規及規章禁止的其他行為。
      
    第二十六條 業主或其使用人裝飾裝修房屋,應當事先將裝飾裝修方案報經物業管理企業認可,并簽訂《裝飾裝修管理協議》。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或使用人。裝飾裝修房屋,不得影響共用部位、共用設備設施的正常使用和維修養護以及相鄰業主的合法權益,因裝飾裝修導致共用部位、共用設備設施以及其他業主利益受損,業主或使用人應當承擔修復及賠償責任。
      
    第二十七條 房屋應當按設計用途使用。因特殊情況需要改變使用性質的,應征得業主委員會的書面同意,并報政府有關主管部門批準。物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和公共設施,不得改變用途,確需改變用途的,由業主大會討論決定并辦理有關手續。
      
    第二十八條 因房屋維修或公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的,應當與業主委員會和物業管理企業簽訂書面協議,并在約定的期限內恢復原狀,造成損失的,應作相應賠償。
      
    第二十九條 利用物業設置廣告等經營性設施的,應當在征得業主委員會的書面同意后,方可向有關部門辦理報批手續。
      
    第三十條 利用共用部位、共用設施設備經營的應征得業主大會、物業管理企業同意后,按規定辦理有關手續,所得收益應補充共用部位、共用設施設備維修基金。
      
    第三十一條 業主轉讓或者出租房屋時,應當將本公約作為轉讓合同或租賃合同的必要附件。當事人應將房屋轉讓或出租情況書面告知物業管理企業。
      
    第三十二條 房屋及其配套設施應當定期維修養護,出現危害物業安全、影響外觀或妨礙公共利益的情況時,業主委員會、物業管理企業應督促責任人維修養護。
      
    第三十三條 物業管理企業實施對物業共用部位、共用設施設備進行維修養護時,有關業主和使用人應當給予配合。業主、使用人阻撓維修造成物業損壞及財產損失的,應當負責修復或者賠償。
      
    第三十四條 物業管理企業進入業主或使用人的單元進行維修工作,應事先通知業主或使用人并取得其同意。緊急情況下無法通知業主或使用人的,物業管理企業可在第三方機構的監督下,進入單元內部,但事后應及時通知業主或使用人。
      
    第三十五條 如房屋因火災、臺風、地震、地陷或其他原因而破壞,以致大部分不能使用,則業主委員會應該召開特別業主大會,決定房屋是否修復或重建以及修復或重建費用的籌集辦法;如業主大會決定放棄修復和重建,則業主委員會應拍賣剩余房產,并將拍賣所得與共有部位、共用設施設備維修基金及業主其他共有財產按建筑面積比例返還給各業主。
    第十章 業主大會及業主委員會
      
    第三十六條 業主大會的召開與業主委員會:
      1.在業主入住率達到 %及以上時,業主代表、開發企業或物業管理企業應在物業所在區縣房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下、監督下組成業主大會籌備組,在規定的時間內,組織召開業主大會(或業主代表大會)第一次全體會議,選舉產生業主委員會。
      2.開發企業、物業管理企業逾期不組織召開業主大會的, 區小區辦可以指定業主代表自行組織召開業主大會,選舉產生業主委員會。
      
    第三十七條 業主大會的職責:
      1.制定、修改業主公約和業主大會議事規則;
      2.選舉、更換業主委員會委員;
      3.制定、修改業主委員會章程;
      4.監督業主委員會的工作;
      5.選聘、解聘物業管理企業;
      6.審議、批準物業管理企業的年度工作計劃;
      7.決定共用部位、共用設施設備維修基金的使用、續籌方案,并監督實施;
      8.決定物業管理的其他重大事項。
      
    第三十八條 業主委員會的職責:
      1.組織召開業主大會;
      2.代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂或解除物業管理合同;
      3.監督公共維修基金的使用和管理;
      4.聽取業主、使用人的意見和建議,監督物業管理企業的管理服務活動;
      5.執行業主大會的決議、決定;
      6.協助物業管理企業開展各項工作;
      7.公約、會議記錄、簽到簿、出席委托書及有關文件由業主委員會保管,業主或利害關系人如有書面請求閱覽,業主委員會不得拒絕。
    第十一章 違約責任
      
    第三十九條 業主、開發企業、物業管理企業執行本公約產生的糾紛和爭議,可通過協商和調解的方式解決,也可向 市仲裁委員會申請仲裁(或向物業所在地人民法院提起訴訟).
      
    第四十條 業主、使用人違反本公約和物業使用管理維修規定的,應承擔相應的民事責任。對違反本公約的,業主委員會、相關業主及使用人、物業管理企業可依照本公約向物業管理行政主管部門投訴,也可直接向有管轄權的人民法院(或仲裁機構)提起訴訟(或仲裁).
      
    第四十一條 業主、使用人未按照本公約或《物業管理委托合同》繳納物業管理費用的,物業管理企業可按每日加收應繳納費用的 ‰的滯納金或按約定加收滯納金。對于超過18個月不繳納物業管理費的業主,業主委員會、物業管理企業可向房地產行政主管部門申請禁止該業主所欠費物業的轉讓、出租和抵押,也可向人民法院申請追繳。
      
    第四十二條 業主大會、業主委員會做出的決定違反本公約或公共利益的,業主、物業管理企業可以向政府物業管理行政主管部門或人民法院申請撤銷業主大會、業主委員會的決定。
      
    第四十三條 開發企業未履行工程質量保修責任的,業主及業主委員會可要求其賠償損失。
      
    第四十四條 物業管理企業違反《物業管理委托合同》規定或本公約的,業主及業主委員會可依照合同或本公約追究其經濟責任。
    第十二章 附則
      
    第四十五條 本公約的效力及于開發企業、業主和物業管理企業。
      
    第四十六條 本公司適用中華人民共和國法律、法規、政府規章有關政策以及 市法規、政府規章和有關政策。公約不得與前述法律、法規、規章、政策相抵觸,如有抵觸,該條款無效,但不影響其他條款的有效性。
      
    第四十七條 業主委員會擁有對公約的解釋權,但在業主委員會成立前,由開發企業解釋。業主委員會成立前,開發企業不得對已核準的公約進行修改。業主委員會成立后,可由業主委員會根據業主大會決議對公約進行修改。修改后的公約,應重新申請核準。
      
    第四十八條 本公約報 市國土資源和房屋管理局備案。
      
    第四十九條 本公約向市國土資源和房屋管理局報審一式六份,經核準后,市國土資源和房屋管理局備案兩份, 區小區辦備案一份,開發企業留存一份,物業管理企業一份,業主委員會一份。

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